Преди да изкопаете ямата за пари на кооперацията

Погледнете преди да скочите от скалата

1. Основен план на сградата

2. Капиталови подобрения (минала история и бъдещи планове, включително прогнозни разходи и времева рамка)

3. Ипотека за сградата (какви са сроковете/условията/опциите за подновяване)

4. Споразумение за управление (компания, която в момента има договор за управление; разходи/услуги)

5. Изследване на азбест в обществени и апартаментни пространства

6. Гниещи дограми на сутерена и други обществени места, които могат да бъдат входна точка за гризачи/насекоми и щети от вода

7. Водомери/електромери. Разходите за всяка година трябва да се преразглеждат. Подобни ли са разходите от година на година?

Пакет за приложение. Heads UP (Нагоре)

Има три термина, които всеки потенциален купувач на кооперация трябва да запомни: първоначална вноска, съотношение дълг към доход и ликвидност след затваряне.

•             Препятствие едно: Авансовото плащане е първоначалната парична част, която купувачът плаща на продавача с останалата сума, която трябва да бъде финансирана от банка или друг кредитор. Кооперациите искат собствениците да имат дялово участие в домовете си. Авансовото плащане може да варира от 20-50 процента (не е универсално). Няколко сгради с висок статус може да настояват за покупки изцяло в брой, без да се допуска финансиране.

•             Препятствие две: Съотношение дълг/доход. Размерът на месечния дълг на купувача, разделен на неговия/нейния месечен доход. За много кооперации допустимото съотношение дълг към доход достига 25-30 процента. Много съвети разглеждат и цялостната финансова картина. Ако някой е на социално осигуряване и носи само $2100 на месец, но има $10 милиона в банката или инвестиции, съотношението дълг/доход може да не е проблем. 

•             Препятствие три. Ликвидност след затваряне. Паричната сума, лесно достъпна за бъдещия купувач след авансово плащане. Това може да включва пари в брой в банката, фондове на паричния пазар и/или фондове, портфейл от акции, съкровищни ​​бонове, депозитни сертификати (считани за ликвидни). IRAs и други пенсионни сметки не се считат за ликвидни, нито полици за животозастраховане, неинвестирани акции или лично имущество (т.е. недвижими имоти, произведения на изкуството).

Основното правило – купувачът трябва да разполага с достатъчно пари в брой, за да плати ипотеката и издръжката за две години, в случай че доходът му/нейният приключи по някаква причина, като например уволнение от работа или болест.

Бордовете понякога се примиряват с една година ликвидност и една година пари в брой, поставени в ескроу, което позволява на потенциален купувач да набере ескроу пари чрез продажба на ликвидни активи преди време и дава спокойствие на бордовете.

Някои бордове ще информират брокерите и купувачите за своите числени изисквания предварително, за да избегнат време и проблеми за проверка на хора с малък шанс за приемане. Други бордове нямат абсолютни изисквания и правят преценки за всеки отделен случай.

Рискове срещу награди

Всички покупки носят риск. В случай на закупуване на кооперация в Ню Йорк много фактори не са под контрола на купувача, включително лошо управлявана сграда, мързелив съвет на кооперацията или необучен или неадекватен персонал в сградата. Акционерите може да се наложи да се справят с неочаквани специални оценки, наложени от Борда на директорите за големи ремонти на сгради, които са били неочаквани, а плащанията за поддръжка може да се увеличат по-бързо от инфлацията. Бордът на директорите може да промени правилата за пренаемане или други правила, което прави невъзможно наемането на апартамент и/или притежаването на домашни любимци. Продажбата на вашия апартамент може да бъде предизвикателство поради произволни откази от борда на бъдещи купувачи, защото член на Борда на директорите ви изпитва неприязън.

Върви напред

Намерихте апартамента на вашите мечти. Вашият адвокат, счетоводител, интериорен дизайнер, архитект и семейство са на една и съща страница. Вие и собственикът сте постигнали споразумение за продажната цена и сега е време да затворите.

Време е за затваряне

Времето за затваряне на кооперацията в Ню Йорк може да отнеме 2-3 месеца от момента, в който има подписан договор за покупка; обаче, в РЕАЛНИЯ свят продължителността на времето, необходимо за затваряне, зависи от редица фактори и може да бъде извън прекия контрол на купувача:

1. Цялата покупка в брой закупуване на спонсорски апартамент. Планирайте 2-3 месеца (или по-малко) ... но,

2. Покупка от имот с неопитен адвокат – забавяне

3. Пакетът Co-op board може да е непълен или да съдържа грешки – забавяне

4. Управляващият агент бавно преглежда заявлението и отлага изпращането му до борда – забавяне

5. Бордът на кооперациите преглежда много продажби и те се състезават за вниманието на BOD – забавяне

6. Пансионен пакет, подаден по време на ваканция – закъснение

7. Конфликти при насрочване на интервю (вие и BOD) – забавяне

8. СД не може да вземе решение – забавяне

9. Продавачът или купувачът не съдействат – забавяне

Затваряне на разходите

•             Адвокатски хонорари. Диапазон от $1,500 до $4,000. Обикновено се изплаща при приключване на сделката. Възможно е да има допълнителна такса за адвоката на банката ($1,000).

•             Данък върху имението. Прагът за данъка върху имението в Ню Йорк е $1,000,000 1,000,000 1 (малко вероятно е имение да се продава на тази цена). Технически данъкът се счита за данък върху прехвърлянето, плащан от купувача върху имоти, равни или по-големи от $3.9 25,000,000 XNUMX. Размерът на данъка варира и е степенуваща ставка, започваща от XNUMX процент, увеличаваща се въз основа на диапазоните на покупните цени до максимум XNUMX процента за имоти на стойност $XNUMX XNUMX XNUMX или повече.

•             Застраховка заглавие (Само апартаменти). Закупуването на апартамент и получаването на ипотека изисква застраховка за собственост и обикновено е 0.45 процента от покупната цена. Той се придобива, за да защити купувачи и заемодатели срещу претенции за собственост върху имота преди притежаването на дома.

•             Запис на ипотека Данък (само за апартаменти). Това изисква купувачите да платят 1.8 процента върху ипотечни суми под $5,000,000 1.925 500,000 и 2,000,000 процента върху ипотечни суми над $20 1.925. Това е сумата на заема, а не покупната цена. За среден апартамент в Манхатън за 1,600,000 30,800 XNUMX долара с XNUMX процента намаление има XNUMX процента такса върху сумата на заема от XNUMX XNUMX XNUMX долара от приблизително XNUMX XNUMX долара само за данъка върху записването на ипотека.

•             Флип данък (Кооперативи). Това е такса за прехвърляне, платена на кооперацията по време на сделка за продажба на апартамент в кооперация. Технически таксата не е данък и следователно не подлежи на приспадане като данък върху собствеността. Размерът на обратния данък и кой плаща за него (купувач или продавач) варира от кооперация до кооперация. Информацията обикновено е описана в законите за лизинговия лизинг или кооперация на сгради.

•             Допълнителни такси. Ипотечни такси, разходи за прекодиране, инцидентни разходи и др.

•             Данъци за прехвърляне на щата Ню Йорк и Ню Йорк (Само новостроящи се апартаменти). (prevu.com)

Накрая

Когато сделката най-накрая приключи, купувачът дава парите си на продавача. Продавачът дава на купувача нотариалния акт (за апартаменти) или лизинга за собственост (за кооперации) и всеки продължава живота си.

Последна бележка

Преместих се в Ню Йорк за мое здраве.

Параноичен съм и това беше единственото място, където страховете ми бяха оправдани. (Анита Вайс)

© д-р Елинор Гарели. Тази статия с авторски права, включително снимки, не може да бъде възпроизвеждана без писмено разрешение от автора.

Серията:

Част 1. Ню Йорк: Хубаво място за посещение, но... Наистина ли искате да живеете тук?

Част 2. Кооперации в кризи

Част 3. Продавате кооперация? Късмет!

Част 4. Co-ps: Къде отиват парите ви

Не на последно място:

Част 5. ПРЕДИ ДА ИЗКОПАЕТЕ ЯМАТА ЗА ПАРИ НА КООП