Съветът на директорите (BOD) може непрекъснато да отхвърля потенциалния купувач по всякаква причина, която може да измисли. Ако цените вашия апартамент твърде ниско, съветът няма да бъде доволен и да откаже кандидата. Друга причина за отказ може да бъде трудовата история. Директорите на директорите искат купувачи със стабилна работа и не е необичайно бъдещите купувачи с достатъчно активи да бъдат отхвърлени, защото са сменяли работата си на всеки няколко години. Имате добър доход и много активи, но лоша кредитна история? BOD е малко вероятно да приеме вашата кандидатура. Добрият брокер ще прегледа финансовата история на клиента, за да се увери, че няма червени знамена, които да привлекат отхвърляне от BOD.
Някои BOD ще приемат pied-a-terre, докато други разглеждат концепцията за всеки отделен случай; някои BODs няма да разгледат идеята за a Ню Йорк минута. Брокерът трябва да има ясно разбиране за правилата на бъдеща сграда, преди да пристъпи към оферта от купувача.
Ако потенциалният купувач изисква поръчител, не е сигурно, че BOD ще приеме споразумението и BODs вероятно ще изискват няколко години данъчни декларации, както и проверка на доходите и активите. Някои кооперации ще приемат високопоставени обществени личности, докато други не искат да се обръща внимание на тяхната сграда и са загрижени за акционерите, които могат да нарушат техния мир, тишина и сигурност.
Повечето BOD вече не възразяват срещу акционерите, които работят в апартаментите си, стига техните професии да не включват въртяща се врата от клиенти, създавайки трафик във фоайетата и барбекютата в задния двор.
Един писател може да е ОК, психотерапевт може да бъде отхвърлен, а звукозаписен артист определено няма да намери приемане. Сградата може да не е подходяща за домашни любимци; дори ако домашните любимци са разрешени, вероятно ще има ограничения за размера, броя на кучетата или породата. В някои сгради не се допускат питбули, мастифи и ротвайлери, докато в други не се допуска куче над 50 паунда.
Въпреки че пакетът от борда може да е пълен и интервюто да е насрочено, BOD може да продължи да изисква документи за разяснение, предусловен ескроу депозит или промяна в ипотечния продукт. Ако купувачът не е в състояние или не желае да се съгласи с допълнителните изисквания, вероятно BOD ще отхвърли кандидата.
Често искане от страна на BOD е една до три години поддръжка в ескроу. Ако бордът смята, че бъдещият купувач няма достатъчно стабилни финансови показатели, бордът може да реши да одобри покупката само ако купувачът се съгласи с искането поддръжката да бъде поставена в ескроу сметка. След като резидентът има история на изпълнение на финансови задължения, ескроу сметката ще бъде прекратена и средствата ще бъдат върнати. Ако искането за издръжка не бъде одобрено, лицето ще бъде отхвърлено.
Купувачът може да бъде отхвърлен поради лошо интервюиране. Може би кандидатът е закъснял или се е облякъл неподходящо или е задал въпроси на борда, които са сметнали за неподходящи (т.е. политика за пренаемане, инсталиране на детска стая). Исканията за промени трябва да изчакат, докато кандидатът започне да живее удобно в новия си дом.
Когато купувачът най-накрая бъде одобрен, бъдете готови да платите обратен данък на BOD. Това е такса, плащана на сградата, когато продавате и не може да бъде избегната. Всеки път, когато някой продава, обратният данък се депозира в банковата сметка на сградата и акционерите частично притежават тази сметка. Промяната на данъчните приходи може да помогне за намаляване на таксите за поддръжка. Обичайният флип данък е 2 процента от продажната цена.
© д-р Елинор Гарели. Тази статия с авторски права, включително снимки, не може да бъде възпроизвеждана без писмено разрешение от автора.
Серията:
Част 1. Ню Йорк: Хубаво място за посещение, но... Наистина ли искате да живеете тук?
Част 2. Кооперации в кризи
Част 3. ПРОДАВАТЕ КООПЕРАЦИЯ? КЪСМЕТ!
Предстои:
Част 4. КЪДЕ ОТИВАТ ВАШИТЕ ПАРИТЕ
Част 5. ПРЕДИ ДА ИЗКОПАЕТЕ ЯМАТА ЗА ПАРИ
КАКВО ДА ОТНЕМЕ ОТ ТАЗИ СТАТИЯ:
- Ако потенциалният купувач изисква поръчител, не е сигурно, че BOD ще приеме споразумението и BODs вероятно ще изискват няколко години данъчни декларации, както и проверка на доходите и активите.
- Ако бордът смята, че бъдещият купувач няма достатъчно стабилни финансови показатели, бордът може да реши да одобри покупката само ако купувачът се съгласи с искането поддръжката да бъде поставена в ескроу сметка.
- Въпреки че пакетът от борда може да е завършен и да е насрочено интервю, BOD може да продължи да изисква документи за разяснение, предварително условен ескроу депозит или промяна в ипотечния продукт.
