Прессъобщението беше ясно и ясно. Jensen Infrastructure, фирма за сглобяем бетон и инженеринг, работеща от 1968 г., плати 46 милиона долара за 100 акра на ъгъла на 30-та улица и Авеню G в Ланкастър, Калифорния. Proficiency Capital разработва съоръжение с площ от 400 000 квадратни фута, построено по поръчка, на мястото, което се намира в индустриалния коридор Fox Field с директен достъп до щатски път 14. Строителството започва това тримесечие и е планирано да завърши през март 2027 г. Съоръжението ще обслужва цяла Южна Калифорния и части от Невада.
Съобщението е и сигнал. На фона на новините за недвижими имоти в Южна Калифорния от последното десетилетие, сделката с Jensen принадлежи към категория сделки, които не са съществували в този мащаб преди пет години: производители, които плащат премийни цени за големи парцели във високата пустиня, не за складове, не за центрове за данни, а за производство. Тенденцията е видима в разпръснати съобщения от няколко години. Числото на Jensen - 46 милиона долара за един обект, със сравнима сума капитал, вложен в изграждането, го прави по-трудно за пренебрегване.
Напоследък се говори предимно за енергийните заглавия. Търсенето на изкуствен интелект в мрежата, съоръженията за съхранение на енергия в батерии и ролята на високата пустиня в инфраструктурата за чиста енергия на Калифорния бяха разгледани подробно. Това, което беше по-малко отразено, е, че същата география, която прави високата пустиня привлекателна за енергийна инфраструктура, я прави привлекателна и за производство, а двете тенденции се подсилват взаимно. Изграждат се енергийни мощности. Планират се жилища за работна сила. Логистичната инфраструктура се модернизира. Производителите се насочват, защото необходимите им суровини пристигат едновременно.
Фирмите за поземлено банкиране са позиционирани за някаква версия на това от години. Велур Ентърпрайзис, частна фирма за недвижими имоти, която придобива парцели в коридорите с висок растеж на Южна Калифорния още отпреди настоящия цикъл, действаше с тезата, че вътрешните окръзи ще поемат следващото поколение индустриално развитие, тъй като крайбрежните пазари ще изчерпят пространството си. Тезата беше правилна по отношение на посоката. Това, което тя подцени, както и повечето прогнози преди пандемията, беше скоростта. Коридорът Ланкастър, Палмдейл и Виктор Вали е компресирал приблизително петнадесет години очаквано индустриално усвояване до нещо по-близо до пет.
Съоръжението на Jensen си струва да се разгледа внимателно, защото не се вписва в обичайната история за индустриалните терени в Южна Калифорния. Това не е логистична игра. Не е център за данни. Не е инсталация за възобновяема енергия. Това е регионален завод за производство на сглобяем бетон - вид съоръжение, което повечето анализатори предполагаха, че няма да бъде разположено отново в Калифорния в този мащаб, предвид структурата на разходите. Ерик Дженсън, главният изпълнителен директор на компанията, определи избора в съобщението като продължение на преминаването на компанията от Jensen Precast към Jensen Infrastructure, сигнализирайки за разширения обхват и крайни пазари. Мат Енгълхард, президент на Proficiency Capital, нарече проекта съоръжение за поколения напред за водещата компания за сглобяем бетон в страната. Хънтър Макдоналд от JLL, който представляваше Jensen, отдаде избора на Lancaster на про-бизнес позицията на града и логистичната му близост до Лос Анджелис.
Неизказаната причина зад тези цитати е, че математиката се е променила. Търсенето на строителство в Калифорния, обусловено от разходите за инфраструктура, възстановяването на жилищни сгради след пожари, изграждането на центрове за данни и големите транспортни проекти, е достатъчно високо, че близостта до това търсене сега си струва по-високите оперативни разходи за намиране в Калифорния. Производител на сглобяеми елементи, който доставя тежки продукти, не може лесно да обслужва пазара на Южна Калифорния от друг щат. Цената на превоза е ограничението и ограничението се е наклонило в полза на производството в щата. Ланкастър, с достъп до магистрала, налични големи парцели, по-ниска цена на земята от басейна и градска управа, която е прекарала години в култивиране на индустриални потребители, е версията на „моливи“ в щата.
Това означава за по-широкия пазар на земя, че кръгът от купувачи за индустриални парцели във високите пустини е по-широк, отколкото предполага енергийната история. Производителите имат специфични изисквания за местоположение, които се припокриват, но не са идентични с изискванията за складови и енергийни проекти. Те се нуждаят от парцели, които могат да издържат тежки структурни товари, които имат капацитет за водоснабдяване и отпадъчни води за промишлени процеси, които могат да поемат движения на камиони, измервани в стотици на ден, а не в хиляди, и които имат енергийна инфраструктура, подходяща за производство, а не само за ОВК. Парцелите, които отговарят на всички тези критерии и които са били държани достатъчно дълго, за да имат изградени права за ползване, не са в изобилие. Те също така не се появяват лесно в публичните пазарни данни, тъй като повечето от тях се транзакцират частно.
Велур Предприятията и по-широката група фирми за поземлени банки в тази географска зона са били на страната на държателите на тези транзакции от години. Работата е била умишлено ненатрапчива. Идентифицирайте коридор, където е вероятно да следва инфраструктурата, придобийте парцели на цени за поземлени банки, задържайте ги през дългия цикъл на предоставяне на права, продавайте, когато коридорът узрее. Сделката с Ланкастър и по-малките сделки около нея, които не публикуват прессъобщения, отразяват това узряване. Земята, която е била придобита, когато високата пустиня е била смятана за отдалечена, сега се продава на купувачи, които я считат за добре разположена.
Политическият и регулаторен слой е част от причината коридорът да работи за производителите по начин, по който е спрял да работи в други части на щата. Градската управа на Ланкастър изрично е ухажвала индустриалните потребители през по-голямата част от десетилетие. Специфичният план за индустриалния коридор Фокс Фийлд, в който се намира обектът Дженсън, е проектиран да направи точно този вид транзакция по-бърза, отколкото би била в юрисдикции, които подхождат към индустриалното развитие с по-голяма двусмисленост. Разрешителните се местят. Комуналните услуги се координират. Съществуват програми за работна сила. Кумулативният ефект е приблизително двугодишно предимство във времето за проект с такъв мащаб в сравнение с крайбрежна алтернатива. За производител, който си поставя цел за завършване до 2027 г., две години са всичко.
Рискът за тенденцията е по-скоро национален, отколкото регионален. Ако федералните разходи за инфраструктура се забавят, ако търсенето на строителство в Калифорния намалее или ако лихвените проценти направят финансирането „строителство по поръчка“ по-малко жизнеспособно, миграцията на производителите може да бъде спряна. Нито един от тези рискове не се е материализирал по начин, който е видим в потока от сделки. Потокът от подобни сделки, който се появява в тримесечните отчети на JLL и CBRE за подпазара на Antelope Valley, но рядко в общата бизнес преса, предполага, че през 2026 г. и 2027 г. ще видим повече сделки на или над скалата на Jensen, а не по-малко.
Общото между енергийната история и историята на производството е, че и двете зависят от един и същ базов актив: големи, добре разположени, правоустановени парцели в коридор с реален инфраструктурен капацитет. За Velur Enterprises купувачите са по-разнообразни, отколкото се очакваше в първоначалната инвестиционна теза. Енергията беше очевидният вариант. Производството беше по-малко очевидно. Жилищата за работна сила, които ще последват производителите, ще бъдат следващата тема на разговор. Моделът е постоянен. Земята, придобита преди кривата на растеж, се продава, докато тя се развива, и кривата на растеж в момента настъпва.
Сделката с Ланкастър вероятно ще бъде регистрирана като новина за индустриални недвижими имоти и ще бъде пренебрегната от всеки извън сектора. Това е малка история в смисъла на Wall Street Journal и голяма история в смисъла на това къде-всъщност-се-изгражда-тази-икономика. Високата пустиня, третирана в продължение на десетилетия като мястото, където е приключила индустриалната икономика на Южна Калифорния, се превръща в мястото, където се изгражда следващата нейна версия. Земята под тази промяна е активът. Транзакциите започват да го отразяват.
Оставете коментар