Хотелите в Банкок приемат голям удар

Глобалното медийно отразяване на вълнения и насилие в Банкок изплаши много пътници и наложи спирачки на иначе обещаващото възстановяване.

Тъй като извънредното положение беше въведено в Банкок през април, чуждестранните пристигащи са намалели с поне 20 процента спрямо същия период преди година. Въздействието върху някои хотели в столицата е силно и идва в момент, когато индустрията едва започва да забелязва значителен обрат, каза Андрю Лангдън, старши вицепрезидент на Jones Lang LaSalle Hotels.

Съпътстващият спад на пристигащите са много откази или отлагания на пазара на MICE (срещи, поощрения, конгреси и изложения), най-вече за събитията в Банкок.

„За щастие вредните туристически условия изглежда са до голяма степен ограничени до Банкок, като много хотелиерски оператори съобщават, че хотелите им извън Банкок, в региони като Пукет и Самуи, са свидетели на ограничен недостатък“, каза г-н Лангдън.

Изследванията на Jones Lang LaSalle Hotels показват, че тайландската туристическа индустрия се е справила по-добре от очакваното миналата година с туристически и бизнес пристигащи на обща стойност 14 милиона, което е спад от само 3% в сравнение с 2008 г. Нарастването на броя на пристигащите през ноември и декември помогна, тъй като хората по света започна да пътува повече с убеждението, че световната икономика се оправя.

„Ако погледнете началото на миналата година, да речем през юни, пристигащите туристи са намалели с 15 процента. Очевидно завършихме годината по-добре, отколкото много хора мислеха, че ще го направим “, добави г-н Лангдън.

Ефективността на хотелите обаче не беше толкова силна, като спадът в двата основни измервателни уреда, използвани от индустрията - приходи на налична стая (RevPAR) и средна дневна ставка (ADR).

На пазара на петзвездни хотели в Банкок RevPAR е намалял с 26.5% спрямо 2008 г., като целогодишната заетост е 53%, спрямо 62.5% през 2008 г. ADR е спаднал с 13.3% на годишна база до 4,916 бата.

В категорията с четири звезди RevPAR спадна с 28.3%, а заетостта спадна от 66.2% през 2008 г. на 55.5%, докато ADR спадна с 14.5% до 2,592 бата. Тризвездният RevPAR намалява с 21.6%, като заетостта намалява от 66.4% на 59.6%, а ADR намалява с 12.6% до 1,668 бата.

„Тризвездният сегмент беше може би най-добре представящият се хотелски пазар в Банкок“, каза г-н Лангдън. „Това бихте очаквали, защото това, което се случва в трудни икономически времена, е, че хората, които са отсядали в четиризвездни хотели, сега отсядат в тризвездни хотели.“

Въпреки това той вижда някои положителни страни, защото една от силните страни на Тайланд е, че има много висок процент на повторните посетители - някъде от 30-50 процента в зависимост от това коя статистика изследва.

„Цифрата е невероятна в сравнение с Виетнам, където е под 10 процента. Хората ходят веднъж във Виетнам.

„В Тайланд хората продължават да се връщат и причината е, че Тайланд е много добра дестинация със съотношение цена-качество“, каза г-н Лангдън

Изследванията на Jones Lang LaSalle Hotels обаче показват също, че между 2010 и 2015 г. в Банкок ще бъдат отворени около 40 хотела, добавяйки 9,728 XNUMX стаи на пазара.

Г-н Лангдън каза: „Това всъщност представлява 16.8 процента от общото предлагане на стаи в Банкок и това е огромно количество нови доставки. На всеки пазар постигането на 7 процента ново предлагане е рядкост. Това не включва двузвездни или тризвездни бутикови хотели с 10 до 12 стаи на Sukhumvit Road, но включва големи международни маркови хотели с три, четири и пет звезди. "

Интересното е, че разбивка на новото предлагане показва, че 34.8 процента от стаите ще бъдат пет звезди, 52.2 процента четири звезди и само 12.9 процента три звезди.

„Има голямо свръхпредлагане, особено на пазара с четири и пет звезди, но пазарът с три звезди няма да бъде засегнат толкова много“, каза Лангдън.

Във всеки случай - и с изключение на по-сериозно негативно политическо развитие - г-н Лангдън предвижда здравословно умерено увеличение на пристигащите туристи през следващите пет години. Но въпреки това реалната заетост на хотела ще остане относително непроменена на около 60-65 процента.

Г-н Лангдън обясни: „Може би някои хотели могат да се докоснат до 70 процента, но дните на 75-80 процента заетост [наблюдавани през 2006-07] са изчезнали.

„Другият ефект ще бъде върху лихвените проценти и като цяло виждаме, че растежът на темповете ще бъде доста слаб. Така че процентите ще останат относително равни през следващите пет години или така.

„Очевидно ще има много силна конкуренция на пазара с четири и пет звезди и тъй като те спадат, очевидно това има ефект на поток надолу по линията.

„Обаче това, което откривате при международните хотели, е, че те не спадат. Това е едно от последните неща, които правят - те предпочитат да се откажат от заетостта си, а не от цените. Така че в края на деня Банкок все още ще бъде едно от най-евтините места за отсядане в добър хотел в Азия, ако не и в света. "

Въпреки че това е положително за туристическата индустрия, г-н Лангдън предупреди, че дните на собствениците на хотели, които правят големи печалби, са изчезнали.

И така, защо хората все още строят хотели? Според г-н Лангдън привлекателността на възвръщаемостта на инвестициите от имоти остава силна, предвид ниските ставки, предлагани в банките. Инвестицията в хотел все още може да върне 5-8 процента годишно в дългосрочен план.

Факторът на суетата при притежаването на хотел също оказва силно привличане, добави той.

Г-н Лангдън продължи: „Също така в миналото - и признавам, че нещата се променят малко сега - беше много лесно за хората да получат банково финансиране за изграждане на хотели, тъй като през последните 10 години беше много изгодно да притежавате хотел.

„Но откакто световната финансова криза банките в Тайланд, както и навсякъде другаде, стават консервативни при отпускането на заеми и финансирането на проекти.“

Също така е много трудно да закупите съществуващ хотел. Или няма такива за продажба, или тези, които са на пазара, търсят цени, които се считат за твърде високи; по този начин е по-евтино да купите земя и да построите нов имот.

„Нещото в Банкок е, че все още има много свободни места в ключови области, в сравнение с Лондон, Сидни, Париж, Ню Йорк и Лос Анджелис - където можете да си купите хотел, който вече е завършен и има активен търгуващ пазар, защото няма земя за закупуване и изграждане на хотели “, каза г-н Лангдън.

Въпреки това е много трудно да се купи земя на пазарни цени в ключови райони на Банкок и да се развие финансово жизнеспособен хотел.

„Така че, ако разработчикът иска да дойде тук и да купи земя на Сухумвит Роуд, те вероятно плащат 800,000 900,000 до 4 XNUMX бат на квадратен вах (XNUMX квадратни метра)“, заключи г-н Лангдън.