Европейски хотелски сделки: Какво да очакваме през 2022 г

Пазарът на транзакции продължава да се изгражда, като трофейните активи и платформи са много търсени, тъй като пандемичният спад в търговията в сектора не успява да възпре инвеститорите.

Сегменти, които са били в периферията на хотелския пазар, успяха да намерят своя път в умовете на инвеститорите, тъй като продукти като удължен престой, които успяха да останат отворени, стават все по-привлекателни.

Пазарът на транзакции в Европа не е толкова далеч, колкото този в Европа US, където решението за възбрана обикновено се взема по-бързо. Европейските кредитори имат репутацията на по-снизходителни и фокусирани върху дългосрочните си взаимоотношения с клиентите си, което се дължи отчасти на различното мислене на кредиторите и отчасти на различните закони в различните юрисдикции в регионите.

В Европа се наблюдава известна активност в ограничени услуги и маркови хотели, както и семейни хотели, последните от които бяха подложени на огромен натиск, тъй като нестабилното възстановяване продължава. Въпреки че можем да видим много проблеми с паричния поток поради трудното възстановяване и изплащането на обезпечените от държавата заеми, има много повече търсене на хотели, отколкото има хотели на пазара, което гарантира, че цените остават високи, и ние все още не са виждали затрудненото ценообразуване, което мнозина са очаквали. Нека разгледаме големите европейски сделки през последните месеци.

В Париж, Хотел Pont Royal Paris беше продаден от Colony Capital за неразкрита такса, за която се съобщава, че е над 1 милион долара на ключ за обекта в Сен Жермен де Пре, в Латинския квартал на града.

Освен това в Париж докладите показват, че Crowne Plaza в Ньой ще стане част от портфолиото на Icade в съвместно предприятие с Artbridge Investments. Предполага се, че активът – извън центъра на града – е продаден за близо 100 милиона евро и се очаква да бъде превърнат в жилище с доставка през 2026 г.

Въпреки опасенията относно представянето на хотелите в центъра на града, имаше някои допълнителни сделки в сегмента, като Crowne Plaza Blackfriars, 204-ключов по-висок хотел в Лондон, беше продаден на LaSalle за неразкрита цена и закупуването на Regent Hotel Берлин към фондове за недвижими имоти, управлявани от Blackstone.

Тъй като беше преди пандемията, Испания също остана популярна дестинация за транзакции, като Union Investment купи хотел Barcelona 1882 за 75 милиона евро от швейцарския инвеститор Partners Group. Хотелът беше ребрандиран като Radisson Blu. Това беше вторият хотел на Union Investment в Барселона и в портфолиото на UniImmo: Europa, присъединявайки се към Barceló Raval, който тя придоби през 2013 г.

В Мадрид фондът Iberia, който контролирам от ActivumSG Capital Management, продаде 161-стаен Hard Rock Hotel Madrid в музейния квартал на Arlaes Management за 65 милиона евро. Хотелът отвори врати през 2021 г. и ще продължи да се управлява от Hard Rock International.

На друго място в Мадрид, Único Hotels продадоха хотел Único Madrid на A&G Private Banking за неразкрита сума. След сделката Único Hotels ще продължи да управлява хотела под 20-годишен лизинг, който включва няколко опции за обратно изкупуване за оператора.

В съседния Лисабон, Португалия, фондът Imofomento на BPI купи InterContinental Estoril за около 22 милиона евро от Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, управляван от TF Turismo Fundos. Сайтът ще продължи да се управлява от IHG.

Трофейните активи също продължават да поддържат своята привлекателност, като инвеститорите искат да купят такъв и след това да създадат разширяема платформа. Няколко суверенни фондове от Близкия изток активно търсят да намерят тези редки активи или да развият по-малки групи от по-високи луксозни хотели в международен план. Този край на пазара е най-подложен на натиск заради недостига на работна ръка, но има редица техники, които можете да използвате, за да привлечете и задържите персонал (връзка към предишна статия), което означава, че това не трябва да е проблем.

Интересът към курортите е по-голям от всякога и някои от тях са се сключили по време на пандемията поради своята привлекателност и устойчивост, осигурявайки безопасно и релаксиращо пространство за гостите.

Покупката от Hyatt на Apple Leisure за 2.7 милиарда долара беше най-високата точка досега, но вероятно ще има повече от същото в този сегмент, дори когато не се вземат предвид участъка от вътрешни пътувания, които бяха стартирани от продажбата на Roompot в началото на пандемията.

В една от малкото портфейлни сделки в сектора Engel & Volkers Asset Management купи три хотела в Шотландия, Ибиса и Сардиния за около 280 милиона евро. Те включват два хотела под марките Seven Pines – в Ибиса и Сардиния. Първият е комплекс от 185 апартамента, а имотът в Сардиния е претърпял мащабен ремонт и е отворен отново със 76 стаи и апартаменти. В Шотландия Schloss Roxburghe в Heiton, извън Келсо, отвори като хотел през 2019 г. През 600 г. трябваше да отвори разширение, включващо спа комплекс от 58 квадратни метра, заседателни зали и 2022 апартамента.

В Европа все още има много курорти без марка и те търсят инвеститори, които да добавят марка – и тези инвеститори могат по-лесно да намерят кредитори, когато има марка. И все пак, все повече виждаме, че една добра управляваща компания, която има разбиране за дистрибуцията, може да означава, че можете да се откажете от цената на дадена марка, особено на наситени пазари като Венеция, Амстердам или Барселона. Открихме, че кредиторите също се приближават към това и са в състояние да оценят, че доброто управление на активите предлага увереността, която марката традиционно предоставя.

Въпреки че кредитирането стана по-гъвкаво по отношение на съществуващите активи, развитието продължава да бъде по-предизвикателно и виждаме редица страхотни продукти, които трудно се развиват. Очакваме това да се облекчи, тъй като търговията става по-лесна за прогнозиране.

Сега нека разгледаме този неизползван клас на хотелски активи в Европа: хотели с удължен престой. Там, където има финансиране и се правят сделки, са в апартхотелите, които улавят онези развлечения, които не са принудени да работят в една държава, но нямат големи бюджети. Те не са привлечени от съжителството, което се оказа доста скъпо, но вместо това гледат на престой от два или три месеца и искат да имат възможността да се грижат за себе си, но и да имат достъп до хотелските удобства. Продуктите за удължен престой бяха гореща тема две, три години преди кризата, защото всъщност не съществуват в Европа. Тези видове продукти имат огромен потенциал за растеж в този регион и са доказани в САЩ и Австралия. Пандемията означаваше, че те бяха използвани за първи път от много хора в Европа и това привлече инвеститори.

Най-големият собственик на хотел в Европа Pandox придоби апартхотел Adagio Edinburgh за £40.5 милиона. Централното местоположение на хотела го прави привлекателен както за бизнес пътуващи, така и за туристи. Имотът е построен през 2016 г. като част от цялостен проект за развитие на града.

В градове като Барселона или Амстердам, където има свръхтуризъм и има мораториуми, ограничаващи изграждането на повече хотели, този вид продукти минават под радара. Алтернативата за инвеститорите в хотели е да изградят тези луксозни продукти за отдаване под наем с минимален наем от месец, а в Барселона можете да получите от 5,000 до 7,000 евро на месец.

Освен това в курортни места, като Канарските острови, дистанционната работа позволява увеличаване на дългосрочния престой. Разбира се, с по-ниски средни проценти, но видяхме някои добри резултати в този сектор за удължен престой от началото на пандемията и тенденцията ще продължи заедно с ръста на работата от разстояние.

Виждате подобен модел с продукти като The Student Hotel, където те не са традиционен хотел, а са насочени към студенти, които не биха могли да си позволят да живеят в апартаменти в центъра на града, но могат да си позволят да останат при тях. Те могат да привлекат такъв тип клиенти, които нямат огромна заплата, но все пак правят достатъчно приходи и могат да ги подсилят със страхотни F&B и удобства, което помага на хотела да се интегрира с местната общност, което от своя страна го прави забавен и атрактивно място за престой.

Възстановяването остава неравномерно, но хотелите продължават да се представят като привлекателна инвестиция. Пандемията означава, че наблюдаваме интерес към други действащи недвижими имоти, като складове, но при хотелите наемате стая на дневна база. Това се сравнява с търговски център, където трябва да подпишете договор за наем за няколко години и това е всичко. Всеки ден е нова възможност с хотели, въпреки че е много специализиран пазар, можете да видите висока възвръщаемост на инвестициите. И ако имате правилното местоположение, правилния оператор и специализирани мениджъри на активи, печалбите могат да бъдат забележителни.